Les lois fiscales

Il existe en matière d’immobilier Neuf de nombreuses lois fiscales. Les plus fréquemment utilisées sont la « loi Pinel » ou le statut « LMNP / LMP »

Le dispositif Pinel 2016

Le dispositif en faveur du secteur de l’immobilier neuf et de la construction a été instauré par la loi de finances pour 2015 : Le dispositif Pinel qui remplace le dispositif Duflot.

 Tableau récapitulatif du dispositif Pinel

Loi PINEL
Engagement de location 6 ou 9 ou 12 ans sur option
Réduction d’impôt si Label BBC Réduction étalée sur 6 ans : 12 %
Réduction étalée sur 9 ans : 18 %
Réduction étalée sur 12 ans : 21 %
Date de validité Actes signés du 1er Septembre 2014 au 31 décembre 2016
Plafond d’investissement Les Réductions sont calculées sur un prix de revient de 300000 € maximum dans la limite de 5 500  € par m².
Locations aux ascendants et descendants Possible si hors du foyer fiscal
Imputation des déficits Les déficits imputables sur le revenu global sont limités à 10 700 €.
Zones concernées Abis, A, B1,
B2 sur agrément
Plafonds de ressources des locataires Oui
Plafonnement des loyers 2015
(Appliquer le coefficient multiplicateur)
0,7 + 19/S
S = surface fiscale
Zone Abis : 16,83 €/m²
Zone A : 12,50 €/m²
Zone B1 : 10,07 €/m²
Zone B2 : 8,75 €/m²

 

Le LMNP ou Loueur Meuble Non Professionnel

Les revenus LMNP Loueur Meuble Non Professionnel sont imposés au titre des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).
Le LMNP Loueur Meuble Non Professionnel désigne 2 catégories d’investisseurs

  • Les personnes qui ne sont pas inscrites en qualité de loueur meublé professionnel au RCS ;
  • Les personnes qui, bien qu’inscrites au RCS en qualité de LMP, retirent de cette activité à la fois un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23 000 € et moins de 50 % de leur revenu global.

Le dispositif LMNP a la particularité d’offrir à l’investisseur 2 choix de statuts fiscal : le CENSI Bouvard qui permet une réduction d’impôt, et le régime LMNP classique en micro BIC.

Le LMNP  Loueur Meuble Non Professionnel régime classique

Régime micro BIC : S’applique si les revenus locatifs n’excèdent pas 32 900 € par an. L’acquéreur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes locatives.

Régime réel : s’applique sur option et de droit si les revenus locatifs dépassent 32 900 € par an. L’investisseur peut déduire ses charges réelles des recettes locatives. Les amortissements (mobilier et immobilier) sont imputables sur les résultats bénéficiaires des exercices suivants sans limitation de durée.
Les bénéfices s’ajoutent aux autres revenus imposables.
Les déficits, eux sont reportables sur les revenus de même nature pendant 10 ans.

Le Loueur meublé Censi Bouvard

Le LMNP Bouvard (prolongé jusqu’au 31 décembre 2016) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement, plafonnée à 300 000 € et répartie sur 9 ans.
La fraction du prix de revient du bien excédant les 300 000 € peut être amortie.
Le régime réel d’imposition  est obligatoire avec le Censi Bouvard.

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins 9 années à l’exploitant de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit l’achèvement des travaux ou de son acquisition.
En cas de non respect de cette règle, ou de cession du logement avant les 9 années de location, la réduction d’impôt pratiquée ferait l’objet d’une reprise au titre de l’année de rupture de l’engagement.

Le LMNP Bouvard 2015, c’est :

  • Une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien ;
  • Une imputation des déficits BIC non professionnels uniquement sur les revenus de même nature ;
  • Un faible effort d’épargne ;
  • Une rentabilité élevée ;
  • Des loyers garantis par bail commercial ;
  • La récupération de la TVA ;
  • Un outil de rente à terme extrêmement performant.

LMNP : Les logements concernés 

  • Les établissements mentionnés au 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du Code de l’action Sociale et des Familles, ou de l’ensemble des logements affectés à l’accueil familial salarié des personnes âgées ou handicapés, prévus par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code, gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociales ;
  • Les résidences avec services pour étudiants ;
  • Les résidences de tourisme classées ;
  • Les établissements mentionnés au B des 1° et 2° de l’article L. 6111-2 du Code de la Santé Publique.

Régime des plus-values

Concernant les plus values, c’est le régime des plus-values privées qui s’applique. Les règles d’imposition sont les mêmes que celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé. Ainsi, en cas de plus values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de 22 ans de détention du bien.
Enfin, de la même manière que pour le LMP, l’investisseur en LMNP Loueur Meuble Non Professionnel va avoir la possibilité de récupérer la TVA dés lors qu’il aura donné à bail commercial à une société rendant trois sur quatre des services de base (accueil, petit déjeuner, nettoyage des locaux et fourniture de linge).

 

 

LMP ou Loueur Meublé Professionnel

Le LMP Loueur Meublé Professionnel n’est pas une Loi de défiscalisation mais un statut fiscal.

Aujourd’hui, on ne peut plus espérer une retraite d’un niveau équivalent à celui des générations précédentes. D’autant plus si les revenus ont été élevés et que le parcours professionnel a été irrégulier.
Pour répondre à ces préoccupations, il est donc nécessaire de prévoir des compléments de retraite aux revenus des régimes actuels.
L’activité de loueur en meublé professionnel est la solution idéale pour se constituer des revenus réguliers.

LMP Loueur Meublé Professionnel : Générer des revenus ou développer son patrimoine

Créer ou développer son patrimoine

Les personnes en activité, fortement imposés et à pouvoir d’épargne important, ont besoin de créer ou développer un patrimoine qui générera à terme un complément de retraite nécessaire. Là encore, la location meublée est parfaitement adaptée.

Le recours à l’emprunt permet, dans ce cas, de défiscaliser les loyers et en plus de générer un déficit fiscal reportable sur les autres revenus. Il constitue également un complément très important de prévoyance pour le conjoint et les proches grâce à la couverture des contrats d’assurance.

LMP : Un régime fiscal très avantageux

L’article 151 septies du code général des impôts pose deux conditions pour prétendre au statut de Loueur Meublé Professionnel :

  • Le loueur doit être inscrit en tant que tel au Registre du Commerce.
  • Les investisseurs doivent réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles et retirer de cette activité des recettes égales à au moins 50 % de leurs autres revenus des catégories des traitements et salaires (y compris pensions et rentes) BIC, BNC, BA et rémunération des gérants majoritaires (les revenus nets catégoriels à prendre en compte sont ceux du foyer fiscal).

Ces revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
L’investisseur établit annuellement un compte d’exploitation de son activité en meublé, c’est-à-dire une comptabilisation des recettes et des dépenses ou charges fiscales avec inscription comptable des amortissements.

  • Si les dépenses ou charges fiscales, avant comptabilisation des amortissements, sont supérieures aux recettes, la différence vient en déduction des autres revenus imposables du Loueur en Meublé Professionnel. C’est bien entendu le cas et l’intérêt lorsque les biens sont financés avec une forte quotité de crédit, notamment par le crédit in fine. Les amortissements seront mis en réserve et prolongeront de façon très importante la non imposition des revenus.

    • Si les dépenses ou charges fiscales sont inférieures aux recettes perçues, les amortissements des biens immobiliers et de leur mobilier sont pris en compte comme charge complémentaire, sans pouvoir créer de déficit fiscal. En conséquence, les amortissements permettent de ramener pendant de nombreuses années le résultat à zéro, autrement dit, des recettes nettes d’impôt

 

Une Récupération unique et immédiate de la TVA

L’investissement dans le cadre d’une résidence de services ouvre droit à un avantage essentiel : le remboursement de la TVA qui réduit de 20% le prix d’acquisition  et dont le montant est progressivement acquis sur une période de 20 ans, ou sur 10 ans dans certains cas.

Un allègement des droits de succession

Les héritiers d’un loueur meublé professionnel bénéficient des mêmes dispositions que celles favorisant la transmission d’entreprise. Soit une exonération partielle à hauteur de 75 % des droits de succession.

Un patrimoine important sans payer d’ISF

En tant que biens professionnels, les logements acquis ne sont pas soumis à l’ISF (considérés comme outil de travail), si l’investisseur retire plus de la moitié de ses revenus professionnels de cette activité.

Pas de plus values de cession

Lorsque l’activité de Loueur en Meublé Professionnel a été exercée pendant plus de 5 ans et que les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 €, les plus values dégagées lors de la cession (vente, reprise pour un usage personnel…) sont exonérées d’impôt.