Les garanties du neuf

La VEFA ou Vente en Etat Futur d’achèvement est très encadrée par la loi. Le législateur à voulu protéger au maximum l’acquéreur en imposant au promoteur et aux entreprises de nombreuses garanties à fournir.

La garantie financière d’achèvement (GFA)

La garantie financière d’achèvement, en cas de défaillance du constructeur, donne la certitude à l’acquéreur que son immeuble sera achevé. Cette garantie est obligatoire pour toute opération en VEFA. Elle sécurise la signature d’un contrat de réservation établi conformément au code de la construction et de l’habitation.

  • La garantie bancaire de remboursement qui vous permet d’être remboursé intégralement de toutes les sommes que vous auriez versées :
    – si une clause suspensive n’est pas réalisée : par exemple, refus de votre prêt
    – si vous vous rétractez dans le délai de 7 jours suivant la signature du contrat
    – si le chantier ne démarre pas à la date convenue.
  • Garantie de prix ferme et définitif assurant votre transaction.
  • Garantie de livraison (Article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation).
    Les constructeurs et entrepreneurs sont légalement tenus de souscrire une garantie de livraison auprès d’un établissement de crédit ou d’une entreprise d’assurance agréés à cet effet. La garantie couvre le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus :
    – la construction n’est pas livrée dans le délai prévu au contrat.
    – les travaux nécessaires à la levée des réserves n’ont pas été exécutés dans les temps.
    – le constructeur est placé en liquidation ou en redressement judiciaire.

(Article L111-19 du code de la construction et de l’habitation)
Durée : Un an à compter de la date de la réception des travaux.
Objet : Les constructeurs et entrepreneurs sont légalement tenus de fournir une garantie de parfait achèvement (toute clause excluant cette garantie n’est ni valable, ni légale). Elle s’applique à la réparation de tous les désordres et vices apparents signalés par le maître d’ouvrage, soit par des réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par lettre recommandée avec accusé de réception pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les malfaçons, les réalisations non conformes ou les travaux non effectués font également l’objet de cette garantie. Cette garantie ne saurait s’étendre aux travaux nécessaires à l’entretien ou à l’usure normale.

 

Contrôle des règles de construction

Le contrôle du respect des règles de construction (CRC), à toute étape du projet de bâtiment, constitue une mission de police judiciaire ayant pour objectif de vérifier le respect des règles de construction, afin d’éviter de pénaliser l’usager, fausser la concurrence ou générer des effets néfastes pour la santé et l’environnement.

  • Les Vérifications sont effectuées au fil de la construction et protègent l’acquéreur
  • Tous les acteurs de la construction du bâtiment sont responsables de la qualité de celle-ci :
  • Le maître d’ouvrage (le promoteur), le maître d’œuvre (qui conçoit le bâtiment), l’entrepreneur (qui réalise les travaux), le contrôleur technique (qui vérifie certaines dispositions), l’assureur (qui doit vous proposer une protection adaptée), l’industriel (qui fabrique les produits de construction)…
  • Aussi, tout au long du processus de construction, différents dispositifs de vérification de la bonne application des règles de construction sont prévus :
    • Les vérifications contractuelles effectuées à l’initiative du maître d’ouvrage
    • Les vérifications réalisées dans le cadre des démarches qualité (auto-contrôle, audit…)
    • Les contrôles prévus par la réglementation réalisés par des organismes agréés, comme le contrôle technique obligatoire pour certaines constructions, les certificats de conformité Consuel et Qualigaz ou les attestations de conformité réglementaire (par exemple en matière d’accessibilité)
    • Le Contrôle du respect des règles de construction
    • Les CRC sont réalisés par des agents de l’État ou des collectivités publiques assermentés et commissionnés (agents de CETE, DRE(AL), DDE(A), DDT). Ces contrôles permettent de vérifier le respect des grandes règles de construction en vigueur comme l’accessibilité des personnes handicapées, la sécurité contre l’incendie, la protection contre les risques de chute, le passage du brancard, l’aération ou encore les caractéristiques acoustiques et thermiques, ainsi que les réglementations concernant les termites et la prévention du risque sismique.

La direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN) veille aux conditions de mise en œuvre et à l’efficacité des politiques techniques.
L’administration peut exercer un droit de visite et de communication des documents techniques pendant les travaux et jusqu’à 3 ans après leur achèvement

 

Les garanties après construction

  • Pendant un an, vous bénéficiez d’une garantie de parfait achèvement.
  • Pendant deux ans, vous bénéficiez d’une garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement.
  • Pendant dix ans, vous bénéficiez de la garantie décennale.
  • Pendant dix ans, vous bénéficiez d’une assurance Dommages ouvrage.

Garantie de parfait achèvement

(Articles R 111-27, R 111-28 du code de la construction et de l’habitation)
Durée de la garantie de parfait achèvement
Unans à compter de la date de la réception des travaux.

Objet de la garantie de parfait achèvement
L’intégralité du bâtiment et de ses équipements (gros œuvre, second œuvre, équipement dissociable de la construction.                                                                                              Cette garantie ne saurait s’appliquer en cas d’utilisation abusive ou non conforme des équipements ainsi qu’en cas de défaut d’entretien.
Exclus également les appareils électriques et mécaniques livrés en l’état, par l’acquéreur, à l’entrepreneur et installés par ce dernier.

 

Garantie biennale ou de bon fonctionnement

(Articles R 111-27, R 111-28 du code de la construction et de l’habitation)
Durée de la garantie biennale :
Deux ans à compter de la date de la réception des travaux.

Objet de la garantie biennale :
L’équipement d’éléments séparables du gros œuvre sans engendrer de conséquences pour celui-ci comme les portes, fenêtres, volets, revêtements de toute sortes, conduites, tuyauteries, canalisations, radiateurs, sanitaires, robinetterie , cloisons, etc …

Cette garantie ne saurait s’appliquer en cas d’utilisation abusive ou non conforme des équipements ainsi qu’en cas de défaut d’entretien.
Exclus également les appareils électriques et mécaniques livrés en l’état, par l’acquéreur, à l’entrepreneur et installés par ce dernier.

 

Garantie Décennale et Assurance Dommage-Ouvrage

Garantie décennale (Loi 78.12 du 4 janv 1978)

Durée de la garantie décennale :

Dix ans à compter de la date de la réception des travaux.

Objet  de la garantie décennale :

Toute entreprise dont l’objet est la réalisation de tels travaux a pour obligation légale de souscrire une assurance décennale. Les constructeurs garantissent le maître de l’ouvrage, ses ayant cause et les propriétaires successifs de l’immeuble, contre les malfaçons compromettant la solidité ou l’étanchéité d’un édifice, affectant l’un de ses éléments constitutifs (ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert) ou d’équipement (quel qu’il soit) rendant l’immeuble impropre à sa destination normale, compromettant la solidité d’un élément d’équipement lorsqu’il fait indissociablement corps avec un élément constitutif.
Ainsi, gros œuvres, charpentes, escaliers, canalisations, plafonds, … sont concernés par cette garantie.
Aucun critère d’esthétisme n’est retenu par la garantie décennale.

L’Assurance Dommages-Ouvrage

Durée de l’assurance dommage-ouvrage :

Dix ans à compter de la date de la réception des travaux.
Elle prend effet au terme de la garantie de parfait achèvement (soit 1 an après la date de la réception des travaux) et expire en même temps que la garantie décennale.

 Objet de l’assurance dommage-ouvrage :

L’assurance Dommages-Ouvrage garantit les dommages de nature décennale survenant à votre construction. C’est une assurance dite de préfinancement car l’assureur dommages-ouvrage se retournera contre les responsables (et/ou leurs assureurs) après vous avoir indemnisé.

Le gros avantage de l’assurance dommages-ouvrage réside dans le fait que l’assureur est tenu par des délais impératifs d’instruction de votre sinistre et de proposition d’indemnisation.

Son but est de rembourser rapidement toutes les réparations qui relèvent de la garantie décennale.